Son güncelleme: 21 Ağustos 2026

İstanbul Kira Avukatı

Av. Sinan Karabacak, Bahçelievler’deki ofisinden Bakırköy Adliyesi yargı çevresi başta olmak üzere İstanbul genelinde kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda kiracılara ve kiraya verenlere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Kira sözleşmesinin hazırlanmasından kira bedelinin ödenmemesine, kiralananın ayıplı çıkmasından tahliyeye kadar kira ilişkisinin her aşaması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) sıkı şekil ve süre şartlarına tabidir; bu şartlardaki küçük bir hata bile hak kaybına yol açabilir.

Bu sayfada, kira sözleşmesine uygulanan ve her tür kira ilişkisi için geçerli olan TBK’nın Genel Hükümler bölümünü (m. 299-338) güncel mevzuata dayanarak ele alıyoruz.

A-Kira Hukukunun TBK’daki Yeri ve Genel Hükümler

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesini “Özel Borç İlişkileri” başlıklı İkinci Kısmının Dördüncü Bölümünde, m. 299-378 arasında, üç ayrı ayırımda düzenlemiştir:

• Birinci Ayırım – Genel Hükümler (m. 299-338): Taşınır, taşınmaz, konut, işyeri, arazi fark etmeksizin her türlü kira sözleşmesine uygulanan temel kurallar. Bu sayfanın konusu budur.
• İkinci Ayırım – Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (m. 339-356): Konut ve işyeri kiralarına özgü ek koruma hükümleri (kira bedeli artış sınırı, tahliye sebepleri, güvence bedeli gibi).
• Üçüncü Ayırım – Ürün Kirası (m. 357-378): Tarım arazisi gibi ürün getiren şeylerin kirasına ilişkin özel hükümler.

Bu üçlü yapıda önemli bir mantık vardır: Genel Hükümler, bütün kira sözleşmelerinin ortak zeminini oluşturur; İkinci ve Üçüncü Ayırımdaki özel hükümler ise yalnızca kendi konularında genel hükümlerin önüne geçer. Özel bir düzenleme yoksa, o konuda yine Genel Hükümlere dönülür. Örneğin konut kirasında kiralananın ayıplı teslimi bir uyuşmazlık konusuysa, bu konuda İkinci Ayırımda özel bir hüküm bulunmadığından m. 304-308’deki genel ayıp sorumluluğu hükümleri uygulanır.

Kısacası: kira artışı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi konut/işyeri kiralarına özgü konular İkinci Ayırımın alanıdır ve ayrı bir içerikte ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Burada odaklandığımız Genel Hükümler ise, kira ilişkisinin temelini oluşturur ve konut kirasından ticari taşınmaz kirasına, hatta taşınır kirasına kadar her uyuşmazlıkta ilk başvurulması gereken çerçevedir.

Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları

TBK m. 299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu tanımdan üç temel unsur çıkar:

• Kiralanan: Taşınır, taşınmaz, bir hayvan veya ekonomik değeri olan bir hak, kira sözleşmesine konu olabilir.
• Kira bedeli: Kiracının asli edimi; para olabileceği gibi, tarafların anlaşmasıyla başka bir edim de olabilir.
• Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir; kanunda aksi öngörülmedikçe geçerliliği bir şekil şartına bağlı değildir — sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme her zaman önerilir.

Kira sözleşmesi, karşılıklı edim yükleyen (iki tarafa borç yükleyen) ve sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Bu “süreklilik” niteliği, aşağıda göreceğimiz fesih ve sona erme kurallarının neden bu kadar sıkı ve süreye bağlı düzenlendiğini açıklar.

Kira Süresi

TBK m. 300, kira sözleşmesinin belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabileceğini düzenler:

• Belirli süreli kira sözleşmesi: Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle, herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erer.
• Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Yukarıdaki tanıma girmeyen tüm sözleşmeler belirsiz süreli sayılır ve sona ermesi için fesih bildirimi gerekir (bkz. Sona Erme bölümü).

Uygulamada “1 yıllık kira sözleşmesi” olarak imzalanan pek çok konut ve işyeri sözleşmesi, süre bitiminde kendiliğinden sona ermez; İkinci Ayırımdaki kurallar gereği yenilenerek belirsiz süreliye dönüşür. Bu ayrım, kira bedeli tespiti ve tahliye stratejisi açısından belirleyicidir.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Teslim Borcu (TBK m. 301)

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu, tek seferlik bir teslim değil, sürekli bir bulundurma borcudur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira ilişkilerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulu yoluyla bertaraf edilemez.

Vergi ve Yan Giderlere Katlanma Borcu (TBK m. 302-303)

Kiralanana ilişkin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere — aksi kararlaştırılmadıkça — kiraya veren katlanır (m. 302). Kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere de yine kiraya veren katlanır (m. 303); uygulamada çatı, dış cephe, asansör gibi yapısal onarım giderleri bu kapsamda değerlendirilir ve kiracıya devredilemez.

Kiralananın Ayıplı Olmasından Sorumluluk (TBK m. 304-308)

Kira hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biri, kiralananın ayıplı (kullanım amacına uygun olmayan) çıkmasıdır. TBK bu konuyu iki ayrı zaman dilimine göre ele alır:

• Teslim anındaki ayıp (m. 304): Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya sonradan ortaya çıkan ayıp hükümlerine başvurabilir; önemli olmayan ayıplarda ise doğrudan sonraki ayıp hükümleri işletilir.
• Sonradan ortaya çıkan ayıp (m. 305-306): Kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; ayıp önemliyse fesih hakkı da saklıdır (m. 305). Kiracı ayrıca kiraya verene uygun bir süre vererek ayıbın giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına giderdirebilir, alacağını kiradan mahsup edebilir veya kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini talep edebilir (m. 306).
• Kira bedelinden indirim (m. 307): Ayıp, kiraya verene bildirilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden orantılı indirim talep edilebilir.
• Tazminat sorumluluğu (m. 308): Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararlardan sorumludur.

Pratik not: Kiracının bu haklardan yararlanabilmesi için ayıbı makul sürede kiraya verene bildirmesi kritik önem taşır; bildirim gecikirse ayıba karşı sessiz kalındığı, dolayısıyla haklardan feragat edildiği ileri sürülebilir.

Üçüncü Kişilerin İleri Sürdüğü Haklardan Sorumluluk (TBK m. 309-311)

Bir üçüncü kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürerse, kiraya veren kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının zararını gidermekle yükümlüdür (m. 309). Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse (satış, miras, cebri icra vb.), yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur (m. 310) — yani “ev satıldı, sözleşme bitti” düşüncesi yanlıştır. Üçüncü bir kişinin sonradan kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen sınırlı bir ayni hak (örneğin intifa hakkı) sahibi olması durumunda da aynı ilkeler kıyasen uygulanır (m. 311).

Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi (TBK m. 312)

Taşınmaz kiralarında, taraflar kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesini kararlaştırabilir. Şerh, kiracıya güçlendirilmiş bir şahsi hak sağlar: taşınmaz el değiştirse dahi yeni malik, şerhli kiracılık hakkına karşı ileri sürebileceği bazı tahliye imkânlarını (örneğin yeni malikin gereksinim iddiası) kullanmakta zorlanır. Özellikle uzun süreli ve yüksek yatırımlı işyeri kiralarında bu şerh, kiracı açısından önemli bir güvence aracıdır.

Kiracının Yükümlülükleri

Kira Bedelini Ödeme Borcu (TBK m. 313-315)

Kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir (m. 313). Ödeme zamanı konusunda taraflar arasında sözleşme veya yerel âdet yoksa, kira bedeli ve varsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (m. 314).

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel hâle gelen kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre vererek bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m. 315). Bu süre:

Kira Türü	Asgari Süre
Konut ve çatılı işyeri kiraları	En az 30 gün
Diğer kira ilişkileri	En az 10 gün

Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu bildirimin ihtarname yoluyla, tebligatı ispatlanabilir şekilde yapılması, ileride açılacak icra takibi veya tahliye davası bakımından hayati önem taşır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/15154 E., 2014/6135 K. sayılı kararına göre, TBK m. 315 uyarınca yapılan fesih bildiriminin hukuki sonuç doğurabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:

1. Kiracıya, kira bedelini veya yan gideri ödemesi için yazılı olarak süre verilmiş olması,
2. Verilen sürenin konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde en az 10 gün olması,
3. Bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olması,
4. Fesih bildiriminin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/15154 E., 2014/6135 K. sayılı kararında, kira bedeli dışındaki bir sözleşme yükümlülüğünün (somut olayda sigorta, vergi, PTT gibi masrafların) ihlalinin kanunda bir fesih nedeni olarak öngörülmediği, ayrıca fesih bildiriminin davalıya tebliğ edilmediği gerekçesiyle, hukuki dayanağı olmayan gerekçeyle verilen fesih kararının bozulmasına hükmedilmiştir. Bu karar, fesih bildiriminin hem içerik hem tebligat açısından şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı olduğunu göstermektedir.

Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu (TBK m. 316)

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, aynı taşınmazda oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Duvarların tahrip edilmesi, tesisatın sökülmesi, taşıyıcı unsurlara müdahale veya kiralananın sözleşme amacı dışında (örneğin gürültülü bir atölye olarak) kullanılması bu kapsamda değerlendirilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2013/1313 E. 2014/838 K. sayılı kararına göre konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verenin yazılı ihtara gerek kalmaksızın derhal fesih hakkını kullanabilmesi için aranan şartlar şunlardır:

1. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, veya
2. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, veya
3. Kiracının aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazdaki diğer kişiler bakımından çekilmez hâle gelmesi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2013/1313 E. 2014/838 K. sayılı kararında, kiracının kiraya vereni tehdit suçundan mahkûm olduğunun ceza mahkemesi kararıyla sabit olması, TBK m. 316/2 kapsamında özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna ağır aykırılık olarak nitelendirilmiş; bu gibi durumlarda kiracıya süre verilmesinin yararsız kalacağı ve kiraya verenin herhangi bir yazılı ihtara gerek olmaksızın doğrudan fesih ve tahliye talep edebileceği vurgulanmıştır.

Temizlik, Bakım ve Ayıp Bildirme Borçları (TBK m. 317-319)

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır (m. 317). Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi hâlde doğacak zarardan sorumlu olur (m. 318). Ayrıca kiracı, ayıpların giderilmesine veya zararın önlenmesine yönelik çalışmalara ve — bakım, satış ya da yeniden kiralama amacıyla sınırlı olmak üzere — kiralananın gösterilmesine katlanmakla yükümlüdür; buna karşılık kira bedelinden indirim ve tazminat hakları saklı kalır (m. 319).

Yenilik, Değişiklik, Alt Kira ve Devir

Kiraya veren, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması makul ölçüde beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri kiralananda yapabilir (m. 320). Kiracı ise ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir; rıza yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça, kiraya veren kiralananın eski hâliyle geri verilmesini isteyemez, kiracı da değer artışının karşılığını talep edemez (m. 321).

Alt kira ve kullanım hakkının devrinde de aynı mantık geçerlidir: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı bir başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (m. 322). Bu, özellikle ticari kiralarda işletme devri, ortaklık değişikliği veya franchise ilişkilerinde sıkça karşılaşılan ve dikkatle yönetilmesi gereken bir konudur; izinsiz alt kira, kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkânı tanıyabilir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Genel Hükümlere göre kira sözleşmesi, biri “olağan” diğeri “olağanüstü” olmak üzere iki farklı yolla sona erebilir.

Olağan sona erme yolları:

• Sürenin dolması (m. 327): Belirli süreli sözleşme, süre sonunda kendiliğinden sona erer.
• Fesih bildirimi (m. 328-330): Belirsiz süreli sözleşmelerde, taraflardan biri yasal fesih dönemine ve bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Olağanüstü fesih sebepleri:

Sebep	Madde	Kısaca
Önemli sebepler	TBK m. 331	Kira ilişkisinin devamı çekilmez hâle gelirse, taraflardan her biri yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; parasal sonuçlarını hâkim takdir eder
Kiracının iflası	TBK m. 332	Kiracı, teslimden sonra iflas eder ve güvence verilmezse, kiraya veren süreye uymaksızın derhal feshedebilir
Kiracının ölümü	TBK m. 333	Mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir

Ayrıca kiracının temerrüdü (m. 315) ve özenle kullanma borcuna aykırılık (m. 316) da — yukarıda açıklandığı üzere — kiraya verene fesih imkânı tanıyan iki önemli genel hükümdür.

Kiralananın geri verilmesi (TBK m. 334): Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan olağan eskime ve yıpranmadan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında ayrıca bir tazminat ödeyeceğine ilişkin önceden yapılan taahhütler geçersizdir — bu, kiracıyı koruyan emredici bir hükümdür.

Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracı kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı hiç veya sınırlı kullanmasa dahi kira bedelini ödemekle yükümlüdür; ancak kiraya verenin bu sayede yapmaktan kurtulduğu giderler, kira bedelinden indirilir (m. 324). Kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken geri vermesi hâlinde ise, kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder; kiracının bu süre dolmadan ödeme gücüne sahip ve kabul edilebilir yeni bir kiracı bulması hâlinde borcu sona erer (m. 325).

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Taşınmaz kiralarında kiraya verene tanınan ve uygulamada sıkça sorulan bir güvence, hapis hakkıdır (TBK m. 336-338). Bu hak, Türk Medeni Kanunu’ndaki genel hapis hakkının kiraya veren lehine özel bir görünümüdür:

• Kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (m. 336/1).
• Bu hak, alt kiracının asıl kiracıya olan borcunu aşmamak kaydıyla, alt kiracının kiralanana getirdiği eşyaları da kapsar (m. 336/2). Kiracının haczedilemeyen malları üzerinde ise hiçbir şekilde kullanılamaz (m. 336/3).
• Üçüncü kişiye ait olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya malikinin iradesi dışında elinden çıkmış eşya üzerindeki haklar, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir (m. 337).
• Kiracı taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak isterse, kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki taşınırı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir (m. 338).

Pratik not: Hapis hakkı, kiraya verenin kendiliğinden eşyaya el koyabileceği anlamına gelmez; hakkın hukuka uygun şekilde kullanılması icra hukuku prosedürlerine tabidir. Usulüne uygun karar alınmadan yapılan bir el koyma, kiraya vereni hukuki ve hatta cezai sorumluluk altına sokabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin hemen her uyuşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi ise bu genel kuralın istisnasıdır ve icra müdürlükleri ile icra mahkemeleri nezdinde yürütülür. Bahçelievler ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında görevli ve yetkili adliye, kiralananın bulunduğu yere göre değişmekle birlikte, ofisimizin bulunduğu bölge için çoğunlukla Bakırköy Adliyesidir.

İstanbul’da Kira Davaları Ne Kadar Sürer?

Kısa cevap: Bakırköy Adliyesi’nde bir tahliye davası, dosyanın niteliğine ve bilirkişi/keşif gerekip gerekmediğine göre ortalama 8-18 ay arasında sonuçlanır. Tahliye taahhüdüne veya ilamsız icra yoluyla tahliyeye dayalı süreçler, genel hükümlere göre açılan davalara kıyasla daha kısa sürede sonuçlanır; zorunlu arabuluculuk aşaması bu sürenin dışında ayrıca 2-3 hafta sürer.

Bahçelievler’deki taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıkları çoğunlukla Bakırköy Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür; Bakırköy Adliyesi kapsamındaki diğer Avrupa Yakası ilçelerinden (Bağcılar, Güngören, Esenler, Zeytinburnu) açılan davalar da aynı adliyede toplanır. Bu yoğunluk nedeniyle dosyanın eksiksiz hazırlanması — ihtarname, ödeme dekontları, tanık listesi — süreci kısaltan en belirleyici etkendir; tek bir duruşmanın kaçırılması veya eksik evrakla gelinmesi süreci aylarca uzatabilir.

Bahçelievler ve Bakırköy’de Kira Hukuku Hizmetlerimiz

Av. Sinan Karabacak Hukuk Bürosu olarak Bahçelievler Mahallesi İzzettin Çalışlar Caddesi No:47 K:1 D:4’teki ofisimizden, Bakırköy Adliyesi yargı çevresi başta olmak üzere kiracılara ve kiraya verenlere aşağıdaki konularda hizmet veriyoruz:

• Kira sözleşmesinin hazırlanması, incelenmesi ve müzakeresi
• Kiralananın ayıplı teslimi ve sonradan ayıplı hâle gelmesinden doğan uyuşmazlıklar
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ihtarname çekilmesi, icra takibi ve tahliye süreçleri
• Alt kira, kullanım hakkının devri ve işletme devrine ilişkin danışmanlık
• Kiracının ölümü, iflası veya kiralananın el değiştirmesi hâllerinde kira ilişkisinin durumu
• Kiraya verenin hapis hakkının usulüne uygun şekilde kullanılması
• Ticari ve konut kira sözleşmelerinden doğan tazminat ve alacak davaları

Ofisimiz Gayrimenkul Hukuku ve İcra ve İflas Hukuku alanlarında da hizmet verdiğinden, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu iptali veya icra yoluyla tahliye gibi kira ilişkisiyle iç içe geçen konularda tek bir muhatapla, bütüncül bir hukuki destek almanız mümkündür.

Neden Bir Kira Hukuku Avukatıyla Çalışmalısınız?

Kira hukuku, görünürdeki basitliğinin aksine sıkı şekil ve süre şartlarıyla örülüdür: bir ihtarnamenin eksik tebliği, bir fesih bildiriminin süresinde yapılmaması veya bir ayıp bildiriminin gecikmesi, haklı bir talebin dahi reddedilmesine yol açabilir. Kiracı veya kiraya veren sıfatıyla karşılaştığınız her uyuşmazlıkta, sürecin en başından itibaren doğru stratejiyle ilerlemek, hem zaman hem de maddi kayıpları önler. Kira hukuku avukatlığı ücretleri, İstanbul Barosu’nun ilgili yıla ait Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında kalmamak kaydıyla, uyuşmazlığın niteliğine ve kapsamına göre belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

B-Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye

Bir kiracı, kanunda sayılan sebepler dışında tahliye edilemez. Bu sayfada, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerini (m. 339-356) — tahliye sebepleri, kira artış sınırı, güvence bedeli ve zorunlu arabuluculuk dahil — İstanbul Kira Avukatı olarak güncel mevzuata göre ele alıyoruz.

Hızlı Özet: Kiracı, ancak TBK m. 350-352’de sınırlı sayıda düzenlenen sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcu) dava veya icra yoluyla tahliye edilebilir. Dava açmadan önce (ilamsız icra hariç) zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. On yıllık uzama süresi dolan sözleşmelerde kiraya veren hiçbir sebep göstermeksizin feshedebilir (m. 347). Kira artışında sabit bir yüzde sınırı yoktur; yasal üst sınır, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasıdır (m. 344).

Bu Hükümler Hangi Kiralara Uygulanır?

TBK m. 339’a göre bu bölümdeki hükümler, konutlara ve üzeri kapalı (çatılı) işyerlerine ve bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyaya uygulanır. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de — usul ve esasları ne olursa olsun — bu hükümlere tabidir. Buna karşılık, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında (örneğin tatil amaçlı yazlık kirası) bu hükümler uygulanmaz; bu tür kısa süreli kiralar Genel Hükümlere tabidir.

Pratik sonuç: Çatısız bir arsa, depo, açık otopark veya arazi kirası bu bölümün kapsamına girmez; bunlar TBK’nın Genel Hükümler kısmına (m. 299-338) tabidir. Bir işyerinin “çatılı” olması şartı kanunda açıkça arandığından, bu ayrım tahliye ve kira artışı stratejisi belirlenirken ilk kontrol edilmesi gereken noktadır.

Güvence (Depozito) Sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse, bu güvence en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342). Güvence para veya kıymetli evrak (çek, bono) şeklindeyse, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bir vadeli tasarruf hesabına yatırılması veya bankaya depo edilmesi zorunludur — güvencenin doğrudan kiraya verene teslimi kanuna aykırıdır.

Banka, güvenceyi ancak iki tarafın ortak rızasıyla ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibiyle iade eder. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı bir dava veya icra/iflas takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine güvenceyi doğrudan iade etmekle yükümlüdür.

Kira Bedeli Ne Kadar Artırılabilir?

Kısa cevap: 2026 itibarıyla kira artışında sabit bir yüzde sınırı yoktur; yasal üst sınır, TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’nde (TÜFE) gerçekleşen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar bu oranın altında bir artış kararlaştırabilir; üzerinde kararlaştırılan kısım geçersizdir.

Kira artış sınırının yakın tarihi, sık karıştırılan bir konu olduğundan aşağıda özetledik:

Dönem	Kural
2019 – 11 Haziran 2022	TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınır
11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 (yalnızca konut kiraları)	Geçici madde ile %25 azami artış sınırı (yenilenen dönem TÜFE’den düşükse TÜFE geçerli)
1 Temmuz 2024’ten itibaren (güncel)	Geçici madde süresi uzatılmadı; TÜFE 12 aylık ortalaması yeniden tek üst sınır oldu

Önemli: %25 sınırı yalnızca konut kiralarına uygulanmıştı; çatılı işyeri kiraları hiçbir zaman bu sınıra tabi olmadı, işyerlerinde TÜFE oranı kesintisiz uygulanmaya devam etti. Kira bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (m. 344/son); beş yıl sonunda hâkim, TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler.

Taraflar kira artış oranında anlaşamazsa kira tespit davası (TBK m. 345) açılabilir; bu dava her zaman açılabilir, ancak yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce yazılı bildirim yapılmışsa veya dava bu süre içinde açılmışsa, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir; arsa, tarla veya taşınır kiralarında bu dava türü kullanılamaz. Son olarak, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sonradan hiçbir değişiklik yapılamaz (m. 343) ve kira bedeli ile yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; muacceliyet kaydı ve ceza koşulu gibi kiracı aleyhine düzenlemeler geçersizdir (m. 346).

Bildirim Yoluyla Sona Erme ve 10 Yıllık Uzama

Kısa cevap: Belirli süreli bir konut/işyeri kirasında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar; kiraya veren ise yalnızca süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir (TBK m. 347).

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması şarttır (m. 348). Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı eşinin açık rızası olmadan fesih bildiriminde bulunamaz; eş rıza vermekten haklı sebep olmaksızın kaçınırsa, hâkimden bu konuda karar istenebilir (m. 349).

Sık karışan nokta: 10 yıllık uzama kuralı yalnızca bildirim yoluyla sona ermeyi ilgilendirir. Kiraya veren, 10 yıl dolmadan da m. 350-352’de sayılan sebeplerle dava yoluyla tahliye isteyebilir; bu iki yol birbirinden bağımsızdır.

Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri

Kısa cevap: Kanun, dava yoluyla tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlemiştir; taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine yeni bir tahliye sebebi yaratamaz (TBK m. 354). Sebepler kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklananlar olmak üzere ikiye ayrılır.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı doğarsa, ya da taşınmazın yeniden inşası veya imarı gerekiyorsa dava yoluyla tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; geçici, gösterişe yönelik veya başka bir yolla giderilebilecek ihtiyaçlar tahliye sebebi oluşturmaz — bu, uygulamada davaların en çok reddedildiği noktadır.

Dava açma süresi: belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim süresinin geçmesinden itibaren bir ay içinde.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7019 E., 2017/17123 K. sayılı kararına göre, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davasında kabul kararı verilebilmesi için aranan şartlar şunlardır:

1. İhtiyacın gerçek olması — yalnızca iddia düzeyinde kalmayıp somut delillerle (tanık beyanı, ekonomik durum, aile durumu vb.) kanıtlanması gerekir.
2. İhtiyacın samimi olması — kiracıyı çıkarmak için bahane olarak öne sürülmemiş olması gerekir.
3. İhtiyacın zorunlu ve devamlılık arz eden nitelikte olması — geçici bir ihtiyaç tahliye nedeni sayılmaz; henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç da kabul edilmez.
4. İhtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması yetmez; yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7019 E., 2017/17123 K. sayılı kararında, davacının kendi işletmesinin büyük olması, ihtiyaçlı yakınının (oğlunun) daha mütevazı şartlarda çalışıyor olmasını ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldıran bir sebep olarak görülemeyeceğine hükmedilmiştir; mahkemenin aksi yöndeki ret kararı bu gerekçeyle bozulmuştur.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de aynı ihtiyaç sebeplerine dayanabilir. İki seçeneği vardır:

(i) taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açmak veya

(ii) mevcut sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açmak.

Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak bizzat kendisi taahhüt etmiş ama boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerli olması için kiracının eşi veya çocuğu değil, bizzat kiracının kendisi tarafından imzalanmış olması şarttır; taahhüt, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihte verilmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracıya, bir kira yılı içinde kira bedelini veya yan gideri ödemediği için iki kez yazılı haklı ihtar çekilmişse, kiraya veren bu kira yılının veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. İhtarların noter kanalıyla ve her ihtarın ayrı bir ödemesizlik için çekilmiş olması, davanın kabulü açısından kritik önem taşır.

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir. Bu sebep yalnızca konut kiraları için geçerlidir; işyeri kiralarında uygulanmaz.

Dava Açma Sürelerinin Uzaması (TBK m. 353)

Yukarıdaki dava açma sürelerinden herhangi biri içinde kiraya veren, dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış sayılır. Bu bildirim uygulamada genellikle noter ihtarnamesiyle yapılır ve süre kaçırma risklerine karşı en etkili önlemdir.

Dava yoluyla tahliye sebepleri — özet tablo:

Sebep	Madde	Dava Açma Süresi
Kiraya verenin ihtiyacı / yeniden inşa-imar	TBK m. 350	Sürenin bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin ihtiyacı	TBK m. 351	Edinmeden 1 ay içinde bildirim + 6 ay sonra dava, veya sözleşme bitiminden 1 ay içinde
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay
Kiracının/eşinin aynı ilçede konutu	TBK m. 352/3	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye: İcra Takibi mi, Dava mı?

Kira bedelinin ödenmemesi en sık karşılaşılan uyuşmazlıktır ve iki ayrı yoldan yürütülebilir:

• İlamsız icra yoluyla tahliye (İİK m. 269 vd.): Kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için doğrudan icra dairesine başvurarak “tahliye talepli icra takibi” başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edilebilir; itiraz edilmez ve 30 günlük yasal süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Bu yol, zorunlu arabuluculuktan muaftır — doğrudan icra dairesine başvurulabilir.
• İki haklı ihtar yoluyla dava (TBK m. 315 ve m. 352/2): Genel Hükümlerdeki temerrüt hükmü (m. 315) uyarınca kiracıya yazılı süre (konut/işyerinde en az 30 gün) verilip ödeme yapılmazsa fesih bildirilebilir; ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtar birikmişse m. 352/2 kapsamında dava açılabilir. Bu yol zorunlu arabuluculuğa tabidir.

Hangi yolun izleneceği; alacağın miktarına, kiracının itiraz etme olasılığına ve hızlı sonuç alma önceliğine göre değişir — somut dosyanız için doğru stratejiyi birlikte belirleyebiliriz.

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası (İİK m. 269 vd.)

İlamsız icra yoluyla tahliyede kiraya veren, icra dairesine başvurarak “tahliye talepli ödeme emri” (uygulamada Örnek-13 olarak bilinir) gönderir. Kiracı bu ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz etmezse ve 30 günlük yasal süre içinde de ödeme yapmazsa, takip kesinleşir ve doğrudan icra mahkemesinden tahliye istenebilir.

Kiracı süresinde itiraz ederse takip durur; bu durumda kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak zorundadır. Bu davada:

• Kiracının kira ilişkisini ve imzayı inkâr etmemiş olması, kiraya verenin işini kolaylaştırır.
• Kiracı ödeme itirazına dayanıyorsa, kiraların ödendiğini İİK m. 68/a’da sayılan belgelerle (banka dekontu, makbuz) ispatlamak zorundadır — ispat yükü kiracıdadır.
• Haksız itiraz eden kiracı, kiraya verenin talebi halinde %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilir.

Bu dava açma süresi, 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 aydır; bu süre kaçırılırsa icra takibiyle elde edilen tahliye hakkı düşer. İlamsız icra yolu, genel hükümlere göre açılan tahliye davasına kıyasla zorunlu arabuluculuktan muaf olması ve doğrudan icra dairesinden başlatılabilmesi nedeniyle uygulamada daha hızlı sonuç veren bir yoldur.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç sebebiyle boşalttırılan bir taşınmaz, kiraya veren tarafından haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılan taşınmaz için de aynı üç yıllık yasak geçerlidir; üstelik eski kiracının, yeniden inşa sonrası taşınmazı yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Uygulamada “ihtiyaç bahanesiyle tahliye” iddialarının en somut delili, bu üç yıllık yasağın ihlalidir.

Kiracının Ölümü Halinde Özel Kural

Genel Hükümlerdeki kiracının ölümü kuralından (TBK m. 333) farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 356 uygulanır: ölen kiracının ortakları, bu ortakların aynı meslek veya sanatı sürdüren mirasçıları ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturan kişiler, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder. Bu, aile üyelerinin veya iş ortaklarının aniden tahliye tehdidiyle karşılaşmamasını sağlayan koruyucu bir hükümdür.

Zorunlu Arabuluculuk: Dava Açmadan Önce Ne Yapmalısınız?

Kısa cevap: 1 Eylül 2023’ten bu yana, kira ilişkisinden doğan hemen tüm uyuşmazlıklarda (kira tespit davası, tahliye davası, kira uyarlama davası, alacak davaları) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tek istisna: ilamsız icra yoluyla tahliye — bu yol doğrudan icra dairesinden yürütülür, arabuluculuk gerekmez.

Süreç şöyle işler:

1. Adliyedeki arabuluculuk bürosuna, UYAP üzerinden veya bir avukat aracılığıyla başvuru yapılır.
2. Taraflar ortak bir arabulucu üzerinde anlaşır ya da büro tarafından atama yapılır.
3. Süreç kural olarak 3 hafta içinde, zorunlu hallerde 1 hafta uzatılarak sonuçlanır.
4. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu ve tarafların (veya vekillerinin) imzaladığı “anlaşmama tutanağı” düzenlenir.
5. Bu tutanak, açılacak dava dilekçesine mutlaka eklenmelidir; eklenmezse mahkeme tamamlama süresi verir, yine de sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Arabuluculukta anlaşmaya varılırsa, bu konuda ayrıca dava açma hakkı kalmaz; anlaşma tutanağı icra edilebilir nitelik taşır.

Tahliye Davası: Adım Adım Süreç

1. Dosya hazırlığı: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler ve varsa tahliye taahhüdü bir araya getirilir; hukuki sebep (ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar vb.) netleştirilir.
2. İhtarname: Gerekiyorsa noter kanalıyla ihtarname çekilir (iki haklı ihtar, temerrüt bildirimi veya dava açma niyetinin bildirilmesi için).
3. Zorunlu arabuluculuk: İlamsız icra dışındaki tüm yollarda arabulucuya başvurulur, süreç 3-4 hafta içinde sonuçlanır.
4. Dava açma / icra takibi: Anlaşma sağlanamazsa, tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır ya da (kira borcu için) doğrudan icra takibi başlatılır.
5. Yargılama: Dilekçeler, delil toplama ve duruşmalar sürecinde ihtiyacın samimiyeti, taahhüdün geçerliliği veya ihtarların usule uygunluğu incelenir.
6. Karar ve kesinleşme: Tahliyeye ilişkin karar kesinleşmeden icraya konulamaz; kesinleşme sonrası icra dairesi aracılığıyla fiili tahliye gerçekleştirilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye ve kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Bahçelievler ve çevresindeki taşınmazlar için bu, çoğunlukla Bakırköy Adliyesidir. İlamsız icra yoluyla tahliyede ise süreç icra dairesi ve gerektiğinde icra mahkemesi nezdinde yürütülür.

Bahçelievler ve Bakırköy’de Hizmetlerimiz

Av. Sinan Karabacak Hukuk Bürosu olarak Bahçelievler Mahallesi İzzettin Çalışlar Caddesi No:47 K:1 D:4’teki ofisimizden, Bakırköy Adliyesi yargı çevresi başta olmak üzere şu konularda hizmet veriyoruz:

• İhtiyaç, yeniden inşa/imar veya yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları
• Tahliye taahhüdüne ve iki haklı ihtara dayalı tahliye süreçleri
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye takibi
• Kira tespit ve kira uyarlama davaları
• Zorunlu arabuluculuk sürecinin yönetilmesi ve anlaşma/anlaşmama tutanaklarının hazırlanması
• Güvence (depozito) bedelinin iadesi uyuşmazlıkları
• Hem kiracı hem kiraya veren tarafının temsili

Sık Sorulan Sorular

---

İstanbul’un Bahçelievler ilçesinde, Bakırköy Adliyesi’ne yakın konumda yer alan Avukat Sinan Karabacak dava takibi ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Av. Sinan Karabacak – Cep Tel: +90 535 671 88 95